Comprar un piso de banco: cuidado, lo barato puede acabar saliendo muy caro
Comprar un piso propiedad de un banco puede parecer una oportunidad extraordinaria: precios aparentemente inferiores a los del mercado, posibilidad de negociar y, en algunos casos, financiación atractiva.
Pero hay algo que muchos compradores descubren demasiado tarde:
que el banco sea el propietario no significa que la vivienda esté libre de problemas.
Algunas viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias, adjudicaciones o daciones en pago pueden llevar años vacías, encontrarse deterioradas, tener problemas de posesión o presentar situaciones jurídicas y económicas que conviene investigar antes de entregar un solo euro.
Por eso, antes de pensar que has encontrado una ganga, hay que comprobar qué estás comprando realmente.
¿Qué es exactamente un piso de banco?
Normalmente hablamos de inmuebles que han terminado en manos de una entidad financiera como consecuencia de procesos como una ejecución hipotecaria, una adjudicación o una dación en pago.
Posteriormente, estos inmuebles pueden ser comercializados directamente por la entidad o a través de sociedades inmobiliarias, servicers o agencias.
El problema no está en que la vivienda pertenezca a un banco.
El problema aparece cuando el comprador presupone que, por venderla una entidad financiera, todos los aspectos jurídicos, económicos y físicos del inmueble están necesariamente resueltos.
No debe darse por hecho.
1. El piso puede estar ocupado
Este es uno de los riesgos más importantes.
Antes de comprar hay que comprobar quién tiene realmente la posesión del inmueble.
Una cosa es quién figura como propietario en el Registro de la Propiedad y otra muy diferente quién está viviendo dentro.
Puede existir un antiguo propietario, un arrendatario u otra persona ocupando la vivienda.
Además, determinados procedimientos derivados de ejecuciones hipotecarias pueden estar sujetos a medidas específicas relacionadas con personas en situación de vulnerabilidad. El Banco de España recoge, por ejemplo, la existencia de supuestos en los que puede suspenderse el lanzamiento de determinados deudores hipotecarios vulnerables.
Por tanto:
no compres una vivienda sin conocer claramente su situación posesoria.
Si el anuncio contiene expresiones como:
– “sin posesión”;
– “no visitable”;
– “ocupado”;
– “no se garantiza el acceso”;
el nivel de riesgo cambia radicalmente.
Comprar una vivienda y obtener inmediatamente las llaves no siempre son la misma cosa.
2. Puede que ni siquiera puedas visitar el interior
Otro enorme aviso aparece cuando la vivienda se vende sin posibilidad de visita.
Comprar una casa sin entrar en ella significa desconocer el estado real de:
instalación eléctrica, fontanería, humedades, ventanas, cocina, baños, calefacción, puertas, suelos, paredes o posibles daños estructurales.
Una vivienda aparentemente barata puede necesitar decenas de miles de euros en rehabilitación.
Nunca calcules la rentabilidad únicamente sobre el precio de compra
El cálculo correcto debería aproximarse a:
precio de compra + impuestos + gastos + reformas + deudas asumidas + costes jurídicos + tiempo necesario para disponer del inmueble.
Ahí puede desaparecer rápidamente la supuesta ganga.
3. Atención a las cargas registrales
Antes de comprar cualquier inmueble hay que estudiar su situación en el Registro de la Propiedad.
El Colegio de Registradores explica que la nota simple proporciona información sobre la finca, sus titulares y los derechos, cargas o limitaciones inscritos.
Y esto es especialmente importante cuando hablamos de viviendas procedentes de procesos de ejecución o adjudicación.
Pueden aparecer circunstancias relacionadas con:
hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos, afecciones fiscales, prohibiciones de disponer u otras limitaciones.
La propia Guía de Cargas del Colegio de Registradores advierte de que una finca puede estar gravada o sometida a limitaciones que afecten al dominio.
Nunca te conformes con que el comercial te diga que “está todo limpio”.
Compruébalo documentalmente.
4. Cuidado con las deudas de la comunidad de propietarios
Este punto puede sorprender a muchos compradores.
La Ley de Propiedad Horizontal establece actualmente que el inmueble adquirido queda afecto al pago de determinadas cantidades adeudadas a la comunidad por anteriores titulares.
Concretamente, alcanza a la parte vencida de la anualidad en la que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Por tanto, antes de firmar debes saber:
¿Está al corriente de pago con la comunidad?
La ley también contempla que, al transmitirse la vivienda, el vendedor declare si está al corriente o qué cantidades adeuda y aporte la correspondiente certificación, salvo que el comprador le exonere expresamente de hacerlo.
No exoneres alegremente al vendedor de presentar ese certificado
Puede ser una comprobación enormemente importante.
5. Las derramas pueden convertirse en otra sorpresa
Que no existan cuotas comunitarias pendientes no significa necesariamente que no vaya a aparecer un gasto importante.
Pregunta al administrador de la comunidad si existen:
derrames aprobadas, obras previstas, rehabilitación de fachada, tejado, ascensor, problemas estructurales o procedimientos judiciales pendientes.
Imagina comprar un piso con un descuento de 15.000 euros y descubrir después una derrama de 12.000 euros.
La oportunidad ya no parece tan extraordinaria.
6. Una vivienda cerrada durante años puede esconder daños importantes
Muchos inmuebles adjudicados permanecen largos periodos sin utilización.
Y una vivienda cerrada también se deteriora.
Podemos encontrarnos con:
humedades, fugas, tuberías dañadas, calderas inutilizables, instalaciones antiguas, vandalismo, puertas forzadas, ventanas rotas o incluso elementos retirados de la vivienda.
Por eso, siempre que sea posible, conviene realizar una visita acompañado de alguien capaz de evaluar técnicamente el inmueble cuando su estado genere dudas.
El precio publicado nunca debería ser el único criterio de decisión.
7. No confundas tasación, precio de venta y valor real
Que una vivienda aparezca anunciada como “rebajada” no significa automáticamente que sea barata.
Una reducción sobre un precio inicial artificialmente elevado tampoco constituye una oportunidad.
Antes de comprar compara:
precio por metro cuadrado de viviendas similares, operaciones realizadas en la zona, estado del edificio, necesidad de reforma, planta, orientación, ascensor, garaje, eficiencia energética y situación posesoria.
Una vivienda vale lo que el mercado está dispuesto a pagar por ella en sus circunstancias reales, no lo que diga el porcentaje de descuento del anuncio.
8. La financiación atractiva puede hacerte mirar menos el inmueble
En determinados casos el comprador puede sentirse atraído por las condiciones de financiación vinculadas a viviendas comercializadas por entidades financieras.
Pero una buena hipoteca no convierte automáticamente una mala vivienda en una buena inversión.
Antes de aceptar financiación analiza por separado:
Primero: ¿compraría esta vivienda por este precio si tuviera el dinero disponible?
Segundo: ¿me interesa realmente esta financiación?
Si la respuesta a la primera pregunta es no, las condiciones hipotecarias no deberían cambiar la conclusión.
9. Comprueba que Registro, Catastro y realidad física coinciden
Otro problema puede aparecer cuando la realidad del inmueble no coincide completamente con la documentación.
Terrazas cerradas, habitaciones añadidas, ampliaciones, trasteros incorporados o modificaciones realizadas durante años pueden generar discrepancias.
Por eso es recomendable comprobar cuidadosamente:
superficie, referencia catastral, descripción registral, anexos, garaje, trastero y distribución real.
No debes asumir que todo está correctamente regularizado únicamente porque el vendedor sea una entidad financiera.
10. Cuidado con las prisas para reservar
“Hay otro comprador interesado”.
“Hay que reservar hoy”.
“Esta oportunidad desaparecerá”.
“La oferta solamente se mantiene 24 horas”.
Comprar una vivienda implica una de las decisiones económicas más importantes que puede tomar una persona.
La urgencia comercial nunca debería impedir realizar las comprobaciones necesarias.
Antes de entregar una reserva, señal o arras debes conocer perfectamente qué sucede con ese dinero si la operación finalmente no puede formalizarse.
Lee todas las condiciones.
No firmes únicamente el último folio.
¿Qué debes comprobar antes de comprar un piso de banco?
Antes de firmar, realiza como mínimo estas comprobaciones:
– solicita una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad;
– confirma quién es el titular;
– revisa todas las cargas existentes;
– comprueba si la vivienda está libre de ocupantes;
– averigua si existe algún contrato de alquiler;
– visita el inmueble siempre que sea posible;
– calcula el coste real de las reformas;
– solicita información sobre las deudas de comunidad;
– pregunta por derramas aprobadas o previstas;
– comprueba los impuestos y gastos asociados a la operación;
– revisa Registro, Catastro y superficie real;
– estudia cualquier procedimiento judicial que afecte al inmueble;
– analiza detenidamente el contrato de reserva o arras;
– y, si existen dudas, haz revisar la documentación por un profesional independiente antes de firmar.
El Colegio de Registradores recomienda conocer la situación jurídica de la vivienda antes de la compraventa, y la información registral permite verificar titularidad y cargas.
¿Entonces es peligroso comprar una vivienda de banco?
No necesariamente.
Hay pisos de banco que pueden representar una buena oportunidad.
El error es pensar:
“Como lo vende un banco, no puede haber ningún problema”.
Precisamente por el origen de algunos de estos inmuebles, es necesario realizar una revisión particularmente cuidadosa.
Una vivienda puede ser barata porque el vendedor quiere desprenderse rápidamente del activo.
Pero también puede ser barata porque necesita una reforma importante, porque existe un problema de posesión, porque su situación jurídica es compleja o simplemente porque su valor de mercado es inferior al que inicialmente imaginabas.
La pregunta que debes hacerte antes de comprar
No preguntes solamente:
“¿Cuánto me ahorro?”
Pregunta:
“¿Por qué está más barato?”
Y no cierres la operación hasta tener una respuesta documental y razonablemente clara.
Conclusión: antes de comprar un piso de banco, investiga el inmueble
Comprar una vivienda propiedad de un banco puede resultar interesante, pero el nombre del vendedor no sustituye una investigación previa.
Comprueba la titularidad.
Comprueba las cargas.
Comprueba las deudas.
Comprueba la situación posesoria.
Comprueba el estado de conservación.
Comprueba cuánto tendrás que gastar después de comprarla.
Y, sobre todo, no confundas precio bajo con oportunidad.
La verdadera ganga no es comprar muy barato.
La verdadera ganga es comprar por debajo de su valor real después de conocer exactamente los riesgos, costes y problemas que acompañan al inmueble.
